Procene vrednosti

Postoje različite „vrednosti“ u građevinskoj industriji:

  • Prodajna vrednost nekretnine,
  • Poreska vrednost,
  • Vrednost razvoja projekta,
  • Vrednost izvođenja radova, itd.


Vrednost nekretnine se najčešće sastoji iz:

  • Tržišne cene zemljišta,
  • Vrednosti razvoja projekta i
  • Profita investitora.


Poresku vrednost nekretnine određuje na osnovu nekih propisanih kriterijuma Poreska uprava i ona je najčešće niža od stvarne vrednosti nekretnine. Zašto? Pa zato što se procenjuje nekretnina takva kakva jeste, za potrebe plaćanja poreza. Pravu tržišnu vrednost predstavlja ne samo postojeća nekretnina koja je izgrađena na nekom zemljištu, već i mogućnost izgradnje / dogradnje koju ta lokacija pruža. Zato se prodajna vrednost nekretnine analizira tako što se procenjuje maksimalna moguća izgradnja (prema urbanističkom planu) na datoj lokaciji.

Vrednost razvoja projekta i izvođenja radova će biti opisani u narednim poglavljima.

„Budžet projekta“

Reč „budžet“ u građevinarstvu se na zapadu obično odnosi na ukupnu vrednost razvoja projekta. Uključuje „Soft Costs“ i „Construction Costs“*:

Budžetska raspodela na velikim projektima se sastoji iz sledećih elemenata:


1. „Soft Costs“:

  • Preliminarni troškovi – geodetska merenja / geomehanička istraživanja;
  • Urbanističke analize / urbanistički projekat;
  • Projektovanje, tehnička kontrola projekta;
  • “Design Management” (kontrola procesa projektovanja od strane nezavisne firme, koja se prevashodno odnosi na usklađivanje zahteva investitora i usklađivanje troškova) – često ne spada u grupu troškova već je obavlja sam Investitor („in-house“);
  • Doprinos  za uređivanje građevinskog zemljišta;
  • Naknada za troškove priključenja objekta na javne komunalne priključke;
  • Troškovi advokatskih kancelarija i druge naknade;
  • “Project Management”;
  • Stručni nadzor;
  • Troškovi vezani za tehnički prijem objekta;
  • Troškovi prodaje / marketinga.


2. “Construction Costs”

      • Rušenje postojećih objekata
      • Izgradnja objekta
      • Spoljno uređenje terena


3. Rezerva


*Za ove izraze u Srbiji ne postoji adekvatan prevod, pa koristimo engleske reči radi lakšeg sporazumevanja.

 

Procena troškova

Procena troškova se obavlja na različitim nivoima razvoja projekta (tj. procesa projektovanja):


  • High Level Cost Estimate (Greenfield, Concept Design);


  • Radi se pre kupovine zemljišta ili odmah nakon kupovine, pre izrade idejnog rešenja ili tokom izrade idejnog rešenja.


  • Order of Magnitude Estimate (Schematic Design)

U inostranstvu se radi kada Investitor usvoji idejno rešenje (Shematic Design), a kod nas kada usvoji rešenje koje treba da se razradi u projekat za građevinsku dozvolu. Nažalost, pošto se predmer i predračun ne rade na ovom nivou, često inostrani investitori imaju problem kome da dodele obračun količina (projektantu ili nezavisnoj konsultantskoj firmi) i najčešće to moraju dodatno da plate.


  • Pre-Tender Cost Estimate (Detailed Design) se radi pre izdavanja tendera, kako bi se još jednom proverila ukupna vrednost projekta. Kasnije služi za upoređivanje sa ponudama dobijenim od strane Izvođača.
 

Posebne vrste procena


  • „Budgeting“ (Postavljanje inicijalnog budžeta, “budžetiranje”)
  • „Value Engineering“ (optimizacija projekta radi umanjenja cene)
  • Razne procene tokom izvođenja radova („Variation Order Requests“, „Change Estimates“, itd.)
  • Troškovi za rekonstrukciju / sanaciju / proširenje objekta / promenu namene
  • CAPEX / OPEX (operativni troškovi, troškovi održavanja objekta i sl.)

BoQ standard

Trenutno, to je najmanje bitna stavka tehničke dokumentacije i izrađuju je tehničari, u nekim slučajevima inženjeri (i to „gratis“!) 



Međutim, predmer i predračun je važan iz nekoliko razloga:

  • Dokument koji sadrži specifikacije materijala*;
  • Dokument koji sadrži količine materijala;
  • Dokument koji od početka projektovanja treba da pruži uvid u cenu izvođenja radova i služi kao osnov Investitoru za donošenje odluka;
  • Dokument koji postaje „situacija“ tokom izvođenja radova i služi za naplatu;
  • Dokument koji nakon završene izgradnje treba da posluži kao ulazni podatak za dalje procene cena koštanja i razne druge analize.

*Napomena: Materijali navedeni u predmeru i predračunu treba da budu usklađeni kako bi se ispoštovao inicijalni budžet, ali istovremeno odražavali očekivani kvalitet izvedenih radova. U Srbiji se ovom aspektu ne pridaje dovoljno pažnje - materijali se često definišu uz minimalne kriterijume kvaliteta ili prema projektantovoj proceni, zasnovanoj na njegovom iskustvu.

Takav pristup dovodi do problema prilikom sastavljanja ponuda i kasnijeg izvođenja radova, kada često dolazi do nepredviđenih izmena.


BoQ standard koji se danas koristi u Srbiji je mešavina starog nemačkog DIN standarda (koji više nije u  upotrebi u Nemačkoj) i NRM1 standarda. Nažalost, u samom predmeru najčešće nedostaju preambule, koje bliže objašnjavaju kako Izvođač treba da popuni cene, šta sme da menja, a šta ne u Excel fajlu, kako zaokružuje cifre, kako ubacuje radove koji nisu deo predmera, kako su merene količine, kako se vrednuju materijali koje tek treba Investitor da izabere, šta sve od „preliminara“ ulazi u cenu: garancije, osiguranja, bezbednost na gradilištu, skele, režijski troškovi i sl, zatim: projekti, uzorci, rastur materijala, testiranja, carine, takse, itd. 


Zašto je važno standardizovati predmer i predračun?

    • Da bi izvođači lakše formirali cene;
    • Da bi izvođači mogli da provere ukupne cene po grupama radova tokom davanja ponude;
    • Da bi bilo teže da se izostavi neka od pozicija;
    • Da bi se lakše određivala cena naknadnih ili nepredviđenih radova;
    • Da bi se lakše koristile situacije ili ponude za analize cena i utvrđivanje „benchmark rates“ (referentnih jediničnih cena);
    • Da bi se situacije (ili ponude) mogle kasnije koristiti za procene troškova.


Prema mišljenju autora ovog teksta, BoQ bi trebao da sadrži opise pozicija kao do sada. U slučajevima kada se opisi pozicija daju u okviru projekta (posebno crteža), dolazi do čestih grešaka od strane projektanta usled izmena, pa izvođači na tenderu ne znaju kako da daju jedinične cene. Pozicije treba da realno opisuju kvalitet koji Investitor želi da postigne. Ako je pozicija previše detaljno opisana (kako se to npr. radi u Nemačkoj ili Austriji), kod nas se dešava da takav materijal ne može da se nađe na tržištu i onda izvođač mora da bude kreativan kako bi dao adekvatnu cenu.  


Treba da se reviduju načini obračuna količina i ustanove novi standardi.


Svi podzemni radovi se moraju odvojiti u predmeru i predračunu, zato što u ukupnoj sumi značajno utiču na procenu vrednosti radova po m2.


Ploča prizemlja (beton i armatura), kao i svi slojevi vezani za ploču prizemlja se takođe moraju odvojiti u predmeru i predračunu, kroz posebnu poziciju.


Svi naknadni radovi i radovi koji se umanjuju tokom „Value Engineering“-a se mogu dodati „below the line“ (ispod crte), ali moraju biti u okviru grupe radova kojoj pripadaju (npr. kamene ploče se zamenjuju keramikom: količina kamenih ploča se oduzima u okviru kamenorezačkih radova, a keramika se dodaje u okviru keramičarskih radova, a sve u okviru AG radova, itd.)


Fasadne zidove i pripadajuće slojeve treba odvojiti i dati kao posebnu poziciju, zato da bi se tokom projektovanja mogle lakše izvesti troškovne analize vezane za izgled fasade.


Treba standardizovati „preliminare“, zato što od ove grupe radova zavisi šta sve izvođač treba da ubaci u jedinične cene svih ostalih radova.

Trebalo bi uvesti i dodatnu sekciju koja se odnosi na jedinične cene za dnevnice radnika i materijala, kao i rada mašina, zbog preciznijeg obračuna naknadnih radova tokom izvođenja radova.


Preporuke date u tekstu iznad se mogu komentarisati i dati nove. Takođe, ukoliko je potrebno razjašnjenje, značilo bi nam da pošaljete upit na e-mail.


 „Benchmark rates“

„Benchmark rates“ su referentne jedinične cene dobijene nekom analizom. Npr. trenutna cena izvođenja stambenog objekta prosečnog kvaliteta iznosi oko 1,000 €/m2 bruto.


Ovakve cene se mogu izvesti za sve pozicije, grupe radova ili vrste objekata. Značajne su za procene troškova i razne druge analize. Nekada su se ovakve analize radile u velikim građevinskim sistemima, poput „Energoprojekta“ ili „Rad“-a. Danas se rade u konsultantskim kompanijama, ali najčešće usled loših „ulaznih podataka“ ili neiskustva inženjera, ostaju „okvirne“, netačne i često neupotrebljive.

Autor teksta: Aleksandra Popović, dia